房地产—商品房案例一则 朱律师承办
本案例是朱志坚律师承办的真实案例，案情大致为：某业主购买了汉口某楼盘的房屋，开发商不给办理产权证，业主无奈委托朱志坚律师代理仲裁案件，最后取得了胜利。
该楼盘共有多户业主委托朱律师办理类似案件，均取得了胜诉。以下为裁决书全文，为尊重当事人隐私，特将其身份信息隐去。
武汉仲裁委员会
裁决书
( 2012)武仲裁字第00009 09号
申请人：xxx 女 1 9 8 0年2月出生
住所：xxx
身份证号码：36242919800203412X
委托代理人：朱志坚 北京市剑泰律师事务所律师
被申请人：湖北安顺实业股份有限公司
住所：武汉市东西湖区绿茵庄小区3栋3单元402号
法定代表人：袁少珍 该公司董事长
委托代理人：xx 该公司法律顾问
xx 该公司文员
武汉仲裁委员会（以下简称仲裁委）根据申请人与被申请人于2 011年6月21日签订的《武汉市商品房买卖合同》中的仲裁条款和申请人提交的书面仲裁申请，于2012年9月19日受理了双方当事人之间的上述合同争议案。本案编号201200874.
根据《武汉仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）的规定，仲裁委向申请人送达了《受理通知书》，向被申请人送达了《仲裁通知书>、《仲裁申请书》副本，向双方当事人送达了“仲裁规则》、《武汉仲裁委员会仲裁员名册>等材料。
被申请人在答辩期内未进行书面答辩。
根据《仲裁规则》第6 3条的规定，本案适用简易程序，仲裁庭由一名仲裁员组成。由于双方当事人未能在规定的期限内共同选定仲裁员，根据《仲裁规则》第6 5条、第24条的规定，2 012年1 0月1 5日，仲裁委主任指定仲裁员沈军成立独任仲裁庭审理本案。
2 01 2年11月2日，仲裁庭不公开开庭审理本案。申请人及其委托代理人朱志坚及被申请人的委托代理人xx到庭陈述了自己的主张及答辩意见，双方对本案的证据进行了质证，回答了仲裁庭的提问，进行了辩论，并作了最后陈述。
根据当事人提供的书面证据材料和庭审查明的事实，仲裁庭对本案依法作出裁决。
本案的案情、仲裁庭的意见和裁决结果分述如下：
申请人称：2011年6月，申请人在被申请人售楼处看中一套由被申请人开发的商品房（武汉市江汉区友谊路中段99号安顺佳园xx室），该房是由a公司（以下简称“a公司”）代理被申请人包销的。经过双方的商谈后，申请人与被申请人于2 011年6月21日签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同对双有的权利义务作了
约定，最后的署名分别为申请人和被申请人，同日，申请人向包销商a公司交付了房屋的全款人民币4 6 9，71 0元（以下金额均指人民币），该包销商出具了收款收据。依据第1 5条的约定，被申请人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但是，在被申请人2 011年8月1日向申请人交付了房屋后，
迟迟不按合同约定为申请人办理备案及产权登记手续，经过多次找被申请人相关负责人协商，被申请人以各种理由一再推诿，不按约履行合同，现在将近一年的时间。申请人认为，申请人和被申请人签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应该严格遵守与履行。被申请人不履行合同的行为严重侵害了申请人的合法权益。依据双方在《武汉市商品房买卖合同》第2 0条约定的仲裁条款，为维护自身的合法权益，申请人提出如下仲裁请求：（一）被申请人将本案买卖合同报产权登记机关备案且为申请人办理房屋产权登记；（二）被申请人向申请人支付逾期办证违约金，从2 011年11月1日始至实际办理产权登记之日止；以46 9，71 0元为基数，按照银行同期存款利息计算。（暂计算一年为1，64 3
元）；（三）由被申请人承担本案仲裁费。
在庭审时，被申请人辩称：（一）申请人与被申请人井未依法形成相应的买卖合同关系，因为合同是a公司挪用公章与申请人签订的合同：（二）请人并未向被申请人支付相应的房款，且被申请人至今未委托他人收取申请人房款：（三）因申请人已入住，被申请人依法保留要求申请人腾退该房的权利；（四）请求仲裁庭依法驳回申请人的全部仲裁请
求，本案仲裁费全部由申请人承担。
申请人提交的证据材料及其要证明的相关事实如下：
证据l、“武汉市商品房买卖合同》。证明申请人与被申请人之间买卖事实及双方的权利和义务。
证据2、一组证据：“商品房包销协议》、《委托独家代理销售合同>、“补充协议》、《证明>，证明被申请人将本案所涉房屋交付武汉汉业兴房地产代理有限公司包销。本案所涉房屋在包销范围之内。
证据3、购房房款收据（凭证号码：9016500），证明申请人依约履行了自己的义务。
证据4、物业管理协议及物业费收据（凭证号码：6634572），证明被申请人已经交付了房屋。
针对申请人提交的证据，被申请人质证如下：对证据1的真实性、
证明目的均有异议，被申请人与申请人是否订立合同，是否是双方当事人的合意，现在都待确定，根据相关法律规定，第三人盗用、挪用相关合同的责任不应由被申请人承担；对证据2的所有证据的真实性、证明目的均有异议，因：1、虽然有a公司，但其法定代表人已涉嫌犯罪，被申请人已向公安机关报案：2、a公司与被申请人是否有委托、包销关系，仅凭a公司的印章是不能确定的；对证据3的真实性有异议，认为不能证明申请人支付了房款，且申请人亦未向仲裁庭提交向银行支付房款的凭证，直至今日，被申请人未书面委托或授权委托他人或a公司收取房款；对证据4的真实性无异议，对其证明目的有异谈，该合同的合意是申请人与物业公司订立的物业管理的约定，该物业公司是否为该项目或该楼层的管理人需要申请人举证，且认为不能证明其证明目的。为了支持自己的答辩意见，被申请人向仲裁庭提交了一组证据：武汉市国土资源管理局（武土资函[20051139）《关于同意协助法院执行国有土地使用权转让的通知》、《武汉市商品房预售许可证》（武开管预售[2005] 308号）、“建设工程规划许可证》、建筑红线定位册、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》、《建筑工程施工许可证》、<施工许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明被申请人依照法律法规的规定符合售楼资格。
申请人对被申请人提交的上述所有证据的真实性、证明目的均无异议，但认为这组证据与本案的仲裁请求无关，且申请人认可被申请人的售楼资格。
仲裁庭对申请人提交证据的认定：由于被申请人承认证据1中所盖的公章为被申请人的公章；被申请人承认与a公司签订过包销协议、委托独家代理销售合同、补充协议等：仲裁庭要求被申请人提供其与a公司签订的协议，被申请人未向仲裁庭提供；且武汉碧富物业公司是<武汉市商品房买卖合同》第1 8条第3项指定的物业管理公司。因此，仲裁庭认定申请人提供的证据1、2、3、4真实有效。
仲裁庭对被申请人提交证据的认定：由于申请人认可了被申请人提供的全部证据，因此，仲裁庭认定被申请人提供的证据真实有效。仲裁庭经审理查明：涉案房屋所属建设项目原系由武汉帅辉房地产开发有限公司开发建设。2 005年4月，根据武汉市中级人民法院有生效裁定，该项目建设用地使用权人及项目建设工程规划许可证项下的建设单位变更为被申请人。2005年7月及次年9月，武汉市城市综合开发管理办公室为该项目核发《商品房预售许可证》。2006年4月，该项办理竣工验收备案。
2 011年5月6日，被申请人就该项目未销售的部分房屋（建筑面积合计1 81 9。42 m2，含本案房屋）与a公司签订《商品房包销协议》及《委托独家代理销售合同》，约定该房屋由a公司包销。为便于执行包销，被申请人将盖有其公司公章的多份空白武汉市商品房买卖标准合同交付给a公司保管、使用。
2 011年6月21日，a公司使用加盖有被申请人公章的“武汉市商品房买卖合同》文本与申请人签订商品房买卖合同。该合同约定：由被申请人将位于友谊路中段9 9号安顺佳园第6层的6051_号房屋出售给申请人，房屋建筑面积为55. 26 m2，房屋价款共计469，71 0元。申请人于2 011年6月21日向a公司交付了469，71 0元的房款。a公司向申请人开具了收款收据。a公司在收款后向申请人交付了安顺佳园第6层的6 015号房屋钥匙，申请人于2 011年8月1日与武汉碧富物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，申请人于2 011年8月1日开始八住和缴纳物业管理费。
此外，《武汉市商品房买卖合同》第1 5条约定，被申请人还应于商品房交付使用之日起9 0日内，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因被申请人的责任致申请人不能办理房地产权属证书，申请人要求退房的，被申请人应当退还已付购房款并赔偿利息损失；申请人不退房的，被申请人按照巳付房价款的同期存款利率支付违约金。
该房屋交付使用后，被申请人至今未协助申请人办理涉案房屋权属转移登记手续。
仲裁庭另查明，根据被申请人与a公司2 011年5月6日签订的《商品房包销协议》等合同文件的约定，a公司代理销售的期限为一年，其合同责任包括代理甲方（即被申请人）与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收取定金、预付款和购房款等。
二、仲裁庭意见
（一）关于《武汉市商品房买卖合同》的效力问题
被申请人系依法设立的房地产开发企业，具有独立的法人资格和完全民事行为能力。a公司作为依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，亦具有独立的法人资格和完全民事行为能力。被申请人通过与a公司签订委托包销合同的方式，委托a公司代理销售其所开发、建设的商品房屋，该委托行为及委托合同内容均符合国家法律规定。据此，仲裁庭认定，被申请人与a公司之间的委托合同合法、有效，a公司依据委托合同约定，享有代理被申请人销售涉案房屋及收取相关价款的代理权。
申请人作为成年人，依法享有独立的民事行为能力。申请人通过被申请人的代理人与被申请人签订《武汉市商品房买卖合同》，买、卖双方主体适格，意思表示真实、明确，该行为及有关“武汉市商品房买卖合同》的内容符合现行法律规定。根据《中华人民共和国合同法*第32条、第44条第1款及《中华人民共和国民法通则》第6 3条第2款之规定，仲裁庭认定，该《武汉市商品房买卖合同>于当事人双方在合同书上签字盖章时成立、生效，并对申请人和被申请人发生法律约束力。被申请人以其代理人a公司私自挪用被申请人的公幸为由，主张该合同既未成立，亦未生效，但被申请人一直未能就私自挪用被申请人的公章提供证据。故对被申请人所提出的该等抗辩，仲裁庭不予支持。
（二）关于申请人的仲裁请求问题
根据申请人与被申请人签订的《武汉市商品房买卖合同》第1 5条约，被申请人应当于房屋交付后的9 0日内将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案，被申请人至今没有向产权登记机关备案。该条款还约定，申请人不退房的，被申请人按照已付房价款的同期存款利率支付违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法>第1 07条、第114条第1款之规定，支持申请人的第（一）项仲裁请求。由于申请人于2 011年8月1日开始入住，应当从2011年11月1日开始以已交款469，71 0元为基数按照银行同期存款利率计算违约金（暂计算1年至2 01 2年11月1日）2，108元，因申请人的第（二）项仲裁请求仅要求支付逾期办证违约金1，64 3元，故仲裁庭支持申请人的第（二）项仲裁请求。
三）关于本案仲裁费用承担的问题
被申请人末履行本案<武汉市商品房买卖合同》约定的义务，是造
成本案纠纷的原因，对此，被申请人有过错。根据《仲裁规则》第88条
规定，仲裁庭认定，本案仲裁费用应由被申请人承担
三、裁 决
根据上述意见，仲裁庭裁决如下：
（一）被申请人于本裁决书送达次日起1 0日内协助申请人将座落于
武汉市江汉区友谊路中段9 9号安顺佳园xx号房屋权属转移登记至申
请人名下：
（二）被申请人承担逾期办诬违约金1，643元（违约金从2 011年
11月1日起按同期银行存款利率暂计算至2012年11月1日止）；
（三）本案仲裁费2，570元，由被申请人承担。因本案仲裁费已由
申请人预交，被申请人应于本裁决书送达次日起IO日内将仲裁费连同本
裁决第（二）项所述款项共计4，21 3元支付申请人。
本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。
本件与愿本核对无异
独任仲裁员：沈军
秘书：熊颖
2012年12月15日